Приветствую Вас Гость | RSS

Имущество - консалт. НедвижимостьНедвижимость-консалт Лого

Вторник, 23.04.2019, 17:52
Главная » Статьи » Офисная недвижимость

Первый - предлагать. Схемы приобретения офисов на первых этажах жилых домов
Рука руку моет

Самый дешевый вариант – аренда «по знакомству» чего-нибудь совершенно неофисного. В городе огромное количество нежилых помещений (всевозможные комитеты ветеранов при ДЕЗах, детские кружки по месту жительства, спортивные секции), и распоряжаются ими живые люди – за определенную плату вполне можно договориться о выделении скромной комнатушки. Автору известен случай, когда сотрудник милиции решил запустить свою фирму – и первые полгода она «жила» в опорном пункте охраны порядка.

Все эти способы, разумеется, абсолютно нелегальны, никто не афиширует такую деятельность, не регистрирует договор аренды, а деньги просто передаются налом из рук в руки. Цены, понятно, тоже «договорные», никакие «средние для рынка ставки» рассчитать тут невозможно. Власти с подобным нецелевым использованием площадей борются, но поймать кого-нибудь за руку удается редко – прежде всего потому, что обе стороны процесса заинтересованы в том, чтобы сидеть и помалкивать. Раньше бороться с нелегалами было проще, потому что для бизнеса практически всегда требуется телефон, и фирма, дающая рекламу на номер, принадлежащий детскому кружку, была заметна. Сегодня существуют мобильные телефоны с безлимитными тарифами, есть коммерческие операторы связи (они без вопросов проведут вам телефоны в любое помещение, только платите деньги) – и поймать нарушителей стало практически невозможно.

Вступая в подобные взаимоотношения, однако, следует понимать, что арендатор сразу становится заложником «собственника» помещения, и, если тот решит прервать их договоренность или поднять цену, у арендатора нет никаких способов оспорить это решение.

Невысоко от земли

Но время идет, бизнес развивается, и офис становится одним из элементов престижа – сидеть в красном уголке ДЕЗа становится просто неприлично. Если и на этой стадии переезд в шикарный бизнес-центр кажется вам делом ненужным, можно присмотреться к первым этажам жилых домов. Дешево, комфортно и вполне пристойно для не очень большой фирмы, не гоняющейся за евростандартом.

Такое помещение можно арендовать. Максимальные рыночные цены, разумеется, для торговых площадей в Центре, и они могут достигать $5000/кв.м в год – если это Тверская улица и само помещение не очень большое. Для офисов, расположенных тоже в Центре, но не в первом ряду домов, арендные ставки заметно ниже – в районе $500/кв.м в год. На окраине цена снижается до $250–300.

Переуступить права. И обязанности

Но все это – цены рыночные, а есть в Москве еще и такое явление, как аренда от города. Помещения эти всегда стоили заметно меньше – что, кстати, не раз служило поводом для заявлений городских руководителей, включая мэра Юрия Лужкова, о том, что Москва приведет цены в соответствие с рыночными реалиями. Цены аренды действительно постоянно повышаются, но все равно они заметно ниже среднерыночных – сейчас находятся на уровне 50–60% от них. Такая ситуация породила явление, называемое «продажей прав аренды». Открыто, правда, никто не продает: если фирма заявляет, что она уступает право аренды кому-то, помещение у нее отберут, не дадут совершить операцию и покупателю. Поэтому продажа права аренды происходит иначе: юрлицо, имеющее договор с городом, переводит все свои активы на другие юрлица; у фирмы остается только этот договор – и она продается новому владельцу. Номинально фирма остается прежней, а фактически ей владеют уже новые люди.

Несмотря на дешевизну аренды «от города», этот вариант обладает и рядом недостатков. Во-первых, все хорошие помещения давно сданы и, как правило, пересдаются в субаренду более или менее легально по рыночным ценам. Во-вторых, при оформлении первичного договора аренды с городом, арендатор должен, как правило, выкупить «право заключить договор аренды», т.е. единовременно заплатить некоторую сумму, которая определяется на конкурсной основе (конкурсы по продаже прав аренды регулярно проводятся в территориальных агентствах ДГМИ). Стартовые цены рассчитываются по специальной методике ДГМИ и зависят от местоположения, состояния и других параметров помещения. Часто эти конкурсы проводятся по предварительной договоренности с чиновниками, когда «победитель» на определенное помещение известен заранее. Кроме того, город оставляет за собой право в одностороннем порядке изменять арендную плату.

Таким образом, аренда «от города» штука не такая уж и дешевая. А надежность ее ниже, чем аренды от собственника. Соответственно, и цена ее несколько ниже.

Жить непрестижно, но работать выгодно

И, конечно, нежилое помещение для бизнеса можно купить. Последние несколько лет все первые этажи в московских домах-новостройках делаются нежилыми. Это удобно для всех: жить на первом этаже всегда было неудобно и непрестижно, а для коммерческого использования эти площади подходят очень хорошо и пользуются большим спросом. Процедура приобретения нежилого помещения на первом этаже ничем не отличается от покупки квартиры в новом доме – они тоже, как правило, реализуются «на котловане». Можно заключить договор соинвестирования непосредственно с фирмой-застройщиком или купить через агентство недвижимости. В целом этот рынок, как и квартирный, достаточно чистый – скандалов, связанных с тем, что кто-то заплатил деньги, а помещения не получил, в последнее время не было. Хотя определенная доля риска, несомненно, имеется – в первую очередь из-за возможного несоблюдения сроков сдачи объекта.

Цены на первые этажи вполне соизмеримы с ценами на квартиры: в районах массовой застройки нежилые помещения продаются от $1000–1200/кв.м, в Центре – до $5–6 тыс. Сроки строительства такие же, единственное отличие – в нежилое помещение приобретатель может попасть немного раньше, чем в квартиру, просто потому, что первый этаж строится раньше последнего. Так что есть возможность раньше приступить к ремонту – он здесь необходим, поскольку реализуются площади «без отделки», т.е. в состоянии голого бетона. Минимальные вложения в обустройство составят от $150/кв.м.

Еще один вариант – приобретение квартиры на вторичном рынке. Правда, использовать ее под торговлю или офис запрещено – статья 288 Гражданского кодекса РФ гласит, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан, а все остальное возможно лишь после перевода квартиры в нежилой фонд. В Москве эта процедура регламентируется распоряжением мэра №560-РМ от 11 ноября 1994 г. «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах». Как явствует из названия, этот документ касается не только интересующей нас темы, но и перепланировок, однако вторая часть была впоследствии заменена специальным законом. То же, что касается перевода в нежилой фонд, действует.

Делиться надо

Документ признает три основания для того, чтобы превратить жилое помещение в «нежилье»: оно непригодно для постоянного проживания; оно временно непригодно (на период до устранения причин); исключительные случаи «целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда». Совершенно очевидно, что владельцу нормальной квартиры (стены не поражены грибком, перекрытия не грозят обвалом, концентрация фенола в воздухе не превышает в 20 раз ПДК и т.д.) подходит только третье основание. Оно настолько растяжимо, что позволяет сделать нежилым практически любое жилое помещение на первом этаже. Вопрос только в том, что власти прекрасно понимают, что перевод вы затеваете с целью получения доходов. И требуют поделиться – на официальном языке это называется «оплатой разницы стоимости жилого и будущего нежилого помещения».

Чисто технически перевод начинается со сбора согласований в Госпожнадзоре и Санэпиднадзоре. В институте Мосжилниипроект или другой организации, имеющей лицензию на подобного рода деятельность, нужно получить техническое заключение о состоянии конструкции дома. Пункт, о который разбивались надежды очень многих, – заключение районного архитектора о возможности обустройства отдельного выхода. Московские власти считают, что негоже, чтобы многочисленные посетители офиса или магазина топтали общественное парадное; а отдельный вход не должен портить архитектурный облик здания.

Все эти документы вместе со справками, полученными в БТИ, ДЕЗе, а также копиями документов владельца квартиры (для частного лица – паспорт, для фирмы – учредительные) подаются в районную Межведомственную комиссию (МВК). Если на предварительной стадии все было сделано правильно, МВК обычно в течение месяца выносит положительное решение.

Следующий этап – финансовый. Городское БТИ выдает «Справку о разнице стоимостей помещений при переводе их из жилищного фонда в нежилой», окружная Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом указанную в ней сумму утверждает. Предсказать, какой именно будет цифра, довольно сложно – БТИ учитывает более 20 параметров, включая и общую площадь, и состояние дома, и назначение будущего нежилого помещения. В общем, для частных лиц сумма обычно бывает $100–300/кв.м.

После оплаты собственник получает комплект документов, включающий выписку из протокола городской МВК, выписку из протокола Комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом Москвы и распоряжение по городскому Департаменту жилищной политики и жилищного фонда (бывший ДМЖ) о выводе квартиры из жилищного фонда. Теперь осталось известить БТИ об изменении статуса помещения и провести государственную регистрацию в Москомрегистрации.

Отрадно отметить, что бегать по всем перечисленным выше инстанциям самому владельцу недвижимости нет никакой нужды – многие риэлторские компании готовы взять на себя все хлопоты, и это потребует лишь около $50/кв.м. И примерно три-шесть месяцев времени.


Мир и Дом
Категория: Офисная недвижимость | Добавил: Reo (27.05.2011)
Просмотров: 873 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Имя *:
Email *:
Код *: