Приветствую Вас Гость | RSS

Имущество - консалт. НедвижимостьНедвижимость-консалт Лого

Вторник, 23.04.2019, 17:30
Главная » Статьи » Загородная недвижимость

Таунхаусы Москвы и Подмосковья. Почти помещик: начать с малого
Гость из туманного Альбиона

 
Впервые таунхаусы, или, как их иногда еще называют, сблокированные коттеджи, появились в Англии около двух веков назад и быстро завоевали Западную Европу, Канаду и США. К нам этот формат пришел в середине 90‑х и до недавнего времени особого успеха не имел — в первую очередь потому, что на тот момент еще не сформировалась его основная покупательская аудитория, средний класс. Те, кто располагал средствами для приобретения недвижимости, как правило, предпочитали многоэтажные кирпичные замки, окруженные глухой крепостной стеной (разве что без рва с водой и подъемного моста — впрочем, наверное, случалось и такое). Основная же часть менее состоятельных граждан довольствовались квартирой в городе и дачей, если она имелась.
 
В России только‑только начинает пускать корни западная система организации жизни, традиционная для представителей европейского мидл-класса: «работа — в городе, дом — в пригороде». Сегодня даже если слово «таунхаус» покажется кому‑то незнакомым (его часто путают с пентхаусом), то достаточно пояснить, что это такие домики на несколько жильцов, их еще в иностранных фильмах для семейного просмотра любят показывать, — и слушатель сразу поймет, о чем идет речь. До недавних пор такая схема отнюдь не считалась престижной — напротив, по доброй воле из столицы на периферию уезжали редко, к тому же качество жилья в пригороде оставляло желать лучшего.
 
Да и сама идея таунхаусов для нас не так нова, как кажется. И это, пожалуй, еще один фактор, долгое время мешавший восприятию данного формата как достойной альтернативы городской квартире или загородному коттеджу. Кое‑где еще сохранились здания барачного типа, организованные именно по рассматриваемому принципу: одна или несколько семей занимали в них секцию с отдельным входом и небольшой придомовой территорией, на которой, как правило, размещался крошечный огород либо хозблок. Такие дома предназначались для быстрого решения жилищного вопроса. Предполагалось, что люди будут жить в них недолго, поэтому даже минимальный набор удобств часто отсутствовал, а квадратные метры выделяли без учета числа человек в семье. Однако на практике подобные времянки становились постоянным местом обитания для представителей нескольких поколений. Социальное окружение также было неоднородным: семьи военнослужащих, учителя, молодые специалисты, рабочие.
 
Вот почему переезд в отдельную городскую квартиру с водоснабжением, отоплением и канализацией являлся пределом мечтаний. Разумеется, никто не станет всерьез сопоставлять послевоенные бараки и современные комфортные таунхаусы в урбанизированных пригородах мегаполисов. Но потребовалось время, чтобы все предубеждения исчезли.
 
Так гоняться ли попу за дешевизной?

 
Существует расхожее мнение, что таунхаус — это не просто альтернатива городскому жилью, а куда более выгодный в финансовом плане вариант. Действительно, ажиотажный спрос на недвижимость, отмечавшийся на протяжении многих месяцев, спровоцировал дефицит предложения и рост стоимости квартир в Москве и Подмосковье. Отчаявшись подобрать приемлемый вариант в городе, некоторые покупатели задумались о загородном доме, в частности о таунхаусе. И решили: а почему бы и нет? В два раза больше квадратных метров за ту же цену плюс гараж и лужайка. И главное — отличные инвестиционные перспективы сегмента, только начинающего развиваться. Правда, не все здесь так однозначно, как кажется.
 
Столь привлекательная дешевизна блокированного дома в пересчете на метры объясняется его большей по сравнению с квартирой площадью — в среднем 180–200 кв. м. Поэтому в абсолютном значении цена объекта получится немаленькой. Если вам действительно необходимо две с лишним сотни квадратных метров жизненного пространства, тогда вопрос, как говорится, исчерпан. А если вы замечательно можете всей семьей разместиться на 80, зачем покупать 200? Даже если каждый из них обойдется вам дешевле?
 
К тому же расходы на этом не заканчиваются. По‑настоящему развитой инфраструктурой может похвастаться лишь Рублево‑Успенское и частично Новорижское шоссе. Правда, крупные поселки имеют свой джентльменский набор из объектов социального и культурного назначения, но за их содержание придется платить, равно как и за охрану, работу коммунальных служб и множество других вещей. Разумеется, аналогичные расходы приходится нести и горожанам, но, как правило, в меньшем объеме. Кроме того, у последних всегда есть выбор, потреблять или нет ту или иную услугу. Впрочем, поселок может располагаться и в черте города, и в непосредственной близости от него и, соответственно, пользоваться всеми преимуществами развитой инфраструктуры мегаполиса или крупного областного населенного пункта. Но тогда речь будет идти о другой себестоимости строительства и, разумеется, совсем об иных ценах на готовый продукт, ведь городская земля существенно дороже.
 
Еще один немаловажный момент — транспортная доступность жилья. Несмотря на то что строительство новых трасс и развязок и реконструкция старых дорог идут, кажется, постоянно, проблему пробок это не снимает. Впрочем, добираться в часы пик с окраины города в центр ненамного легче, чем ездить на работу из ближайшего Подмосковья. Другое дело, что жители загородных поселков гораздо больше зависят от своего автомобиля, чем горожане, у которых всегда есть альтернатива в виде общественного транспорта. Кроме того, живя в пригороде, лучше иметь не одну, а несколько машин на семью, а это, согласитесь, может позволить себе не каждый.
 
Получается, что сопоставлять квартиру и таунхаус по ценовому критерию не совсем корректно. Точнее будет сказать, что люди, финансовые возможности которых позволяют приобрести жилье бизнес-класса в городе, могут выбрать тот формат, который им ближе. И здесь в расчет принимаются уже другие показатели — качественные, а также то, насколько они соответствуют заявленной стоимости. К сожалению, по словам участников рынка, достойных предложений не хватает. Но если месторасположение поселка удачное, архитектурное решение интересное и практичное, инфраструктура богатая, качество строительства высокое, а компания‑девелопер надежная, правомерно говорить о том, что таунхаус по сравнению с квартирой в городе является выгодной покупкой.
 
Формула любви
 
Почему таунхаусы так быстро укоренились в России? И кто у нас чаще всего становится «мини-помещиком»?
 
По мнению Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании «Терра-Недвижимость», речь идет, как правило, о довольно обеспеченных представителях среднего класса и элиты. А руководитель аналитического отдела фирмы «Новая Площадь» Дмитрий Попов описывает типичных покупателей таунхаусов так: это, как правило, люди среднего возраста, экономически активные, часто семьи с несколькими детьми. Их можно отнести к людям новой формации, для которых любое новое не чуждо. Им близка западная модель организации жизни, и они стремятся воплотить ее здесь. Такие граждане заботятся о своем здоровье, а семейные ценности для них — один из приоритетов. За редким исключением людей, выбирающих таунхаус в качестве основного жилья, допустимо назвать очень практичными, поскольку, обладая доходами, уровень которых значительно выше среднего, они готовы платить только за те блага, которые считают полезными и необходимыми для себя, и лишь столько, сколько, по их мнению, данные блага действительно стоят. Также таунхаусы популярны среди тех покупателей, кто уже достиг определенного статуса и уровня жизни, однако на особняк в коттеджном поселке еще не заработал. Можно сказать, что для них подобное жилье — некий промежуточный вариант.
 
Несмотря на изложенные выше соображения по поводу не столько недостатков таунхаусов, сколько моментов, на которые следует обратить особое внимание в отношении их, такое жилье способно дать своему владельцу целый ряд преимуществ, коими не обладают коттедж и квартира. Так, многие покупатели радуются свободе выбора размещения комнат и легкости последующей их перепланировки (без долгих дебатов с БТИ). Кроме того, в отличие от обитателей многоэтажек жители таунхаусов не знают проблем с парковкой, поскольку отапливаемый гараж на первом этаже — практически обязательный элемент для такого дома (в случае если гараж проектом не предусмотрен, что характерно для низшего ценового сегмента, машину всегда можно оставить на лужайке перед домом и найти ее потом в целости и сохранности). Радует и возможность оборудовать сауну, тренажерный зал или мастерскую, а также сделать мансарду.
 
Как и в коттеджном поселке соответствующего уровня, все заботы и бытовые проблемы берет на себя управляющая компания. Однако обслуживание маленького придомового участка обойдется владельцу значительно дешевле, чем содержание большой территории, осуществление работ по ландшафтному дизайну и оплата услуг садовника. Да и сами средние размеры таунхауса в 180–200 кв. м для многих покупателей — попадание в яблочко. Это явно больше, чем квартира, но меньше, чем коттедж, который пока не по карману. К тому же на коттеджном рынке наблюдается острый дефицит объектов незначительных площадей.
 
«Стоимость проживания, или, если хотите, содержания таунхауса и уж тем более коттеджа априори значительно выше, чем аналогичные траты в отношении квартиры, но эта разница является разумной платой за отменное качество и потрясающую комфортность быта, обусловленные благоприятной экологической обстановкой и меньшей психоэмоциональной нагрузкой на владельца», — считает Дмитрий Попов.
 
Для девелоперов данный формат тоже представляется довольно привлекательным, особенно если речь идет о комплексной застройке. Участки, не подходящие под строительство коттеджей, можно смело отводить под таунхаусы. Если же проект предусматривает единственный тип домов, то и здесь продавец в накладе не останется: высокая плотность застройки позволяет получить максимальную прибыль с каждого квадратного метра территории. К тому же потребуется меньшее количество стройматериалов и можно сэкономить на стоимости коммуникаций.
 
Природа с доставкой на дом
 
Как утверждают эксперты, рынок таунхаусов в России уже прошел стадию становления и готов к активному и бурному развитию. Согласно исследованию, проведенному аналитическим центром irn.ru, в Москве и Подмосковье сегодня насчитывается 46 поселков, строящихся и предлагаемых к продаже в настоящий момент, из которых 37 — подмосковные объекты, а 9 — микрорайоны в черте города. «Разброс направлений большой, но удаленность от МКАД обычно не превышает 10–15 км, — рассказывает Елена Матвеева, руководитель салона загородной недвижимости «Резиденция» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». — Близость таунхаусов к Москве свидетельствует о том, что их рассматривают в первую очередь как постоянное, а не как сезонное жилье».
 
Среди городских поселков наиболее удачными большинство экспертов называют Silver Place, расположенный в Серебряном Бору, и Куркино, а среди загородных — проекты «Барвиха-2» и «Барвиха Club». Выбор между жильем в черте города и за его пределами определяется, по мнению Тимура Сайфутдинова, в основном ценой. При этом транспортная доступность и развитая инфраструктура столичных таунхаусов компенсируются хорошей экологией мест, находящихся вдоль большинства популярных подмосковных направлений.
 
Сегодня столица подобно другим мегаполисам переживает этап так называемой новой урбанизации — отток жителей из центра на периферию и развитие загородного, точнее, пригородного строительства. Близлежащие деревни превращаются в спальни для города, который, в свою очередь, становится деловым и культурным центром. Поэтому перспективы рынка таунхаусов довольно радужные, особенно учитывая темпы увеличения стоимости городского жилья в Москве и Подмосковье, а также такие факторы, как сокращение площадок под застройку и стремительно ухудшающаяся экология мегаполиса.
 
«На наиболее востребованных направлениях Подмосковья уже сейчас начинает ощущаться нехватка участков под застройку, — рассуждает Дмитрий Попов. — Самые ликвидные территории уже застроены коттеджными поселками или зарезервированы под такое строительство. На оставшихся площадях возведение коттеджей по многим причинам является делом нецелесообразным в первую очередь по экономическим соображениям — из‑за высокой стоимости земли. Повышение плотности застройки значительно увеличивает экономическую привлекательность проекта. Формат таунхаусов, рассчитанных на массового покупателя, позволяет осваивать менее ликвидные территории. К тому же на протяжении последних лет наблюдается устойчивый рост благосостояния населения, что дает возможность в будущем прогнозировать увеличение спроса на более высокое качество жизни, а его как раз и обеспечивают таунхаусы и коттеджи».
 
Итак, есть несколько вариантов дальнейшего развития ситуации. Дело в том, что таунхаусы до сих пор были в значительной степени недооценены. Именно этим во многом объясняется сегодняшний быстрый рост цен в данном сегменте. Однако главными покупателями сблокированных коттеджей во всем мире являлись и остаются представители среднего класса, поэтому, если приобретение таунхауса станет им не по карману, спрос на жилье такого формата существенно снизится.
 
Компактный престиж
 
Предложения в верхнем ценовом сегменте требуют особого рассмотрения. Само словосочетание «элитный таунхаус» звучит как оксюморон. В Европе к выбору сблокированных коттеджей склоняются, как правило, представители среднего класса. Однако на российском рынке найдется немало обеспеченных покупателей, которые за полтора-два миллиона долларов предпочтут приобрести именно таунхаус. Правда, при соблюдении ряда важных условий.
 
Далеко не все хотят жить на участке, пригодном для организации конного путешествия. Если речь идет о престижном направлении и небольшой отдаленности от Москвы, то содержание 20–30 соток самой дорогой в Подмосковье земли потребует значительных финансовых затрат, особенно ввиду грядущих перемен в налоговом законодательстве. И если компактное проживание не мешает душевному комфорту покупателя, таунхаус является, безусловно, разумным и практичным вариантом. К тому же меньшая уединенность способствует более тесному общению с теми, кого в рекламных объявлениях называют солидными соседями и респектабельным окружением. Для многих это важно.
 
Подтверждение тому — суперуспешный проект «Барвиха Club» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Поселок состоит исключительно из двух- или трехэтажных сблокированных коттеджей (их в нем более ста) площадью от 130 до 200 кв. м, дома расположены на участках в несколько соток. Еще до окончания строительства более половины таунхаусов стоимостью от 1,3 млн долл. было реализовано, и интерес покупателей к ним не ослабевает. Сами девелоперы относят «Барвиху Club» к категории объектов бизнес-класса. Впрочем, важно понимать, что для каждого направления понятия «эконом», «бизнес» и «элит» будут своими. Часто несколько таунхаусов включают в состав элитных коттеджных поселков, чтобы предоставить покупателю максимальную свободу выбора.
 
Востребован и такой формат, как элитные загородные апартаменты. Например, поселок «Витро Вилладж Курорт» (часть сетевого проекта «Витро», девелопер — компания «Парк Групп») состоит из семи малоэтажных корпусов, в которых можно приобрести квартиры различных площадей. Ставка сделана на сочетание великолепной экологии и близости к природе с богатейшей инфраструктурой и полным гостиничным сервисом. Таким образом, головная боль собственника и производимые им затраты на содержание жилья сведены к минимуму. В «Витро Вилладж Клаб», другом объекте сети, будут возведены пять малоэтажных корпусов с квартирами от 100 до 250 кв. м, а также несколько таунхаусов. Концепция здесь та же: объединить и максимально раскрыть достоинства городского и загородного жилья.
 
Город за городом
 
Жители мегаполисов, уставшие от шума и плохой экологии, всегда хотели получить возможность периодически выбираться за город «подышать свежим воздухом». Многие даже были бы не прочь переселиться туда окончательно, но не хотят резко менять привычный уклад жизни. Как правило, людей страшат возможные бытовые трудности, связанные с содержанием коттеджа и участка, кто‑то не испытывает особой тяги к земле и в собственном наделе не нуждается, а иной и вовсе считает, что ничто не сравнится с комфортом городской квартиры. Однако и для таких закоренелых урбанистов есть выход — малоэтажное загородное строительство.
 
Первые малоквартирные дома в пригородах столицы появились в середине 90‑х годов. Ни собственной территории, ни инфраструктуры у них не было, поэтому особой популярностью они не пользовались. Но с недавних пор этот формат стремительно развивается, и со временем, возможно, составит серьезную конкуренцию подмосковным таунхаусам. Пока же заметных проектов на рынке не так много: по данным компании «Новая Площадь», их около двадцати, причем большинство из них позиционируют как жилье бизнес-класса.
 
Такие дома имеют высоту не более девяти этажей, на площадке обычно расположено две-три квартиры. Чаще всего строения входят в состав масштабных загородных комплексов, сочетающих в себе разные типы застройки. По мнению Дмитрия Попова, такое соседство позволяет создать развитую инфраструктуру, сделать ее содержание не слишком накладным для жителей, а также достичь большего архитектурного разнообразия. Строительство ведется практически по всем направлениям и на разных расстояниях от Москвы, часто на базе санатория, поселка городского типа или другого небольшого населенного пункта. Главное — чтобы была хорошая транспортная доступность и выдержали инженерные сети. Впрочем, местоположение объекта все же имеет значение: это один из основных ценообразующих факторов.
 
Главное достоинство формата «город за городом» — сочетание экологичности (как в силу месторасположения, — речь идет о Подмосковье — так и по причине небольшой этажности) и комфортности проживания. Эксплуатационные расходы жильцов таких домов намного меньше, чем те, бремя которых несут владельцы коттеджей и таунхаусов; они сопоставимы, пожалуй, с затратами на содержание жилья, которые грозят горожанам. Недостатки, однако, здесь тоже имеются. Так, например, в четырех- и пятиэтажных домах может не быть лифта и мусоропровода. Несмотря на то что наиболее востребованными являются небольшие (60–90 кв. м) квартиры, таких предложений на рынке немного. Средняя же площадь жилья часто превышает 100 кв. м, зато в некоторых комплексах предусмотрено наличие пентхаусов. Придомовая территория — общая, она находится в ведении управляющей компании, впрочем, вряд ли данный фактор можно считать минусом. Владелец таунхауса тоже делит небольшой личный «пятачок» с соседями, ведь спрятаться от посторонних глаз за маленькой оградой — задача невыполнимая. Зато не нужно самому стричь газон или оплачивать услуги садовника.
 
Стоимость квартир в малоэтажных домах в пригороде сопоставима или немного ниже столичных цен на жилье такого же уровня, поэтому решающим фактором для покупки является не финансовая выгода, а возможность комфортного проживания на природе. Например, в деревне Жуковка, расположенной по престижному западному направлению, в ЖК «Жуковка-1» вполне реально приобрести квартиру площадью от 100 до 500 кв. м или пентхаус по цене от 7 до 14,5 тыс. долл. за квадрат, а в ЖК «Семь Звезд» в г. Железнодорожном (восточное направление) — по цене от 950 до 1500 долл., причем площади квартир в этом жилом комплексе — от 44 до 186 кв. м. Доля инвестиционных покупок в данном сегменте пока незначительна, однако, по информации компании «Новая Площадь», за первые шесть месяцев 2006 года квартиры в самых удачных новостройках выросли в цене на 10–50 %.

Новые исследования от Аналитического центра IRN.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья


Елена Шейко Недвижимость и цены
Категория: Загородная недвижимость | Добавил: Reo (27.05.2011)
Просмотров: 853 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Имя *:
Email *:
Код *: